Bị đánh thuế thu nhập trong kinh doanh BĐS Mỹ là một trong những trăn trở của các nhà đầu tư. Làm cách nào để giảm thuế nhà đất ở Mỹ? Chúng tôi tiếp tục giới thiệu với bạn thêm một số cách có thể giúp giảm thuế.
- Trì hoãn thuế bằng cách áp dụng phương án hoán đổi 1031
Một hạng mục “trao đổi tương tự”, theo mục 1031 trong các mã thuế, cho phép chủ đầu tư BĐS có thể trì hoãn nộp thuế bằng cách mua tài sản tương tự với cùng số tiền thu được.
Cách thứ như sau: Ví dụ bạn mua 1 BĐS giá 100,000 USD, chi phí cho cải tạo 20,000 USD, và bán được 150,000 USD như vậy có được 30,000 USD lợi nhuận. Bạn có thể bỏ túi 30,000 USD và chi tiêu cho các bữa ăn hay mua xe mới để thể hiện bạn thành công thế nào. Rồi bạn sẽ phải trả tiền thuế thu nhập, còn lại cho bạn khoảng chừng 15,000 USD hoặc 20,000 USD lãi ròng thay vì là 30,000 USD.
Hoặc, bạn có thể đầu tư vào tài sản khác và sẽ chưa trả thuế ngay cho nó vào lúc này.
Tiếp theo ví dụ trên, bạn có 30,000 USD và sử dụng nó cho khoản tiền cọc cho một tài sản trị giá 200,000 USD hơn là một tài sản 100,000 USD. Trong lần kinh doanh này, bạn đầu tư cho phần cải tạo nhà 50,000 USD và bán tài sản đó lãi được 60,000 USD. Một lần nữa, bạn có thể tiêu tiền này hoặc bạn có thể tái đầu tư bằng cách áp dụng phướng án hoán đổi 1031. Có lẽ, lần sau bạn sẽ mua một căn nhà 400,000 USD, một căn 4 units để cho thuê thì mỗi tháng bạn sẽ được khoản tiền ròng 1,200 USD.
Nếu bạn mua tài sản đó, một lần nữa phải chọn lựa giữa trả thuế trên lợi nhuận hoặc áp dụng hoán đổi 1031. Không ai bảo bạn phải bán, bạn có thể giữ tài sản vĩnh viễn và hưởng khoản thu nhập cho thuê thêm.
- Bán trả góp
Giả sử bạn bán một tài sản được 50,000 USD lợi nhuận. Vì bất kỳ lí do nào, bạn không muốn áp dụng hoán đổi 1031 để mua tài sản mới ngay. Nếu bạn khai thuế với khoản chịu thuế 50,000 USD trong một năm thì bạn có thể phải trả một khoản thuế khếch xù và theo đó thang thuế của bạn sẽ tăng lên.
Ngoài ra, bạn có thể phân chia lợi nhuận ra nhiều năm bằng cách cung cấp tài chính cho người bán. Trong năm bạn bán tài sản, bạn chỉ trả khoản thuế thu nhập trên số tiền trả trước) và gốc mà người mua trả cho bạn. Theo thời gian, họ trả dần số dư mà họ nợ bạn, trả theo tháng hoặc trả theo năm. Để lợi hơn cho bạn, thì nên tính thêm phần lãi đối với người mua.
Rủi ro, dĩ nhiên rồi,khi mà người ta vỡ nợ và bạn phải tịch thu tài sản của họ. Đừng xem nhẹ hình thức cho người mua trả góp mà bạn phải đảm bảo đánh giá chính xác chất lượng người mua. Một cách để bắt đầu là hợp đồng thuê- mua, ở đó người mua bắt đầu như một người thuê, họ sẽ bắt đầu với việc thuê bằng cách trả khoản tiền trả trước mỗi tháng. Đến khi số tiền trả trước đạt theo yêu cầu thì bạn có thể chuyển tài sản sang quan hệ người thuê—người mua và ký giấy thế chấp và thế chấp.
- Tối đa hóa các khoản được giảm trừ
Một trong những lợi thế trong đầu tư BĐS là mỗi khoản chi đều thật, và chứng từ đều thể hiện, là một phần cơ sở cho việc giảm thuế.
Bạn có thể giảm:
- Lợi nhuận thế chấp
- Bảo hiểm
- Thuế tài sản
- Chi phí bảo trì
- Phí quản lý tài sản
- Chi phí quảng cáo
- Phần mềm, công cụ, các chi phí hổ trợ khác trong BĐS
- Phí pháp lý
- Chi phí đóng hồ sơ như phí văn tự, phí bên cho vay
- Chi phí văn phòng tại nhà
- Chi phí đi lại và cây số
- Khấu trừ chuyển khoản
- Khấu hao
Đây là phần tốt nhất? Bạn vẫn có thể lấy lại phần khấu trừ tiêu chuẩn. Hầu hết đều không đòi hỏi bạn phải chi tiết các khoản khấu trừ, đơn giản khấu trừ trên tổng số thuế thu nhập trong bảng biểu E và C. Hãy làm bài tính những khoản khấu trừ nào có thể kê khai để giảm thiểu nhiều nhất số thuế phải đóng, hãy luôn luôn nói trao đổi tài vụ để xử lý tốt vùng “xám” trong các quy định.
- Lấy trước 20% giảm trừ chuyển khoản
Đạo luật Cắt giảm thuế và Việc làm năm 2017 bao gồm một đặc quyền về thuế hấp dẫn dành cho các chủ doanh nghiệp nhỏ, bao gồm cả các nhà đầu tư bất động sản.
Ở mức độ đơn giản nhất, nó cho phép các chủ doanh nghiệp nhỏ khấu trừ thêm 20% thu nhập kinh doanh ròng của họ. Tất nhiên, không có gì là đơn giản với Sở thuế. Khoản khấu trừ được phép ít hơn của:
- Tổng thu nhập kinh doanh kết hợp đủ điều kiện
- 20% số thuế thu nhập vượt quá tổng thu nhập ròng
Tổng thu nhập kinh doanh kết hợp đủ điều kiện là gì? Đối với một số loại hình kinh doanh, có giới hạn thu nhập là 315,000 USD dành cho cặp vợ chồng, và 157,500 USD cho nguồi độc thân. Bạn có thể tham khảo IRS definition of “qualified business income” để nắm toàn bộ chỉ dẫn hoặc ghi nhớ hoặc trao đổi với tài vụ về các quy định này.
Mặc dù vẫn chưa được kiểm tra và hoàn toàn rõ ràng từ Sở thuế, nhưng một kế toán viên nhạy bén sẽ giúp bạn có thể khấu trừ 20% thu nhập kinh doanh đầu tư BĐS từ thu nhập chịu thuế của mình.
- Khấu hao về tài sản của bạn
Một trong những chi phí mà nhà đầu tư BĐS có thể lấy trước đó là khấu hao. Theo Sở thuế thiết lập tuổi thọ của tòa nhà dân cư là 27.5 năm, vì vậy chủ nhà có thể trừ 1/27.5 giá trị xây dựng ngôi nhà trên mỗi năm trong thời gian 27.5 năm đầu tiên khi sở hữu ngôi nhà..
Ví dụ: Giả sử bạn mua một BĐS 150,000 USD với giá trị đất 50,000 USD và giá tị xây dựng 100,000 USD. Mỗi năm trong 27.5 năm đầu tiên được khấu hao là 3,636 USD, từ công thức: 100,000 USD/27.5-3,636 USD.
Bạn cũng có thể khấu hao tiền cải tạo nhà. Ví dujL nếu bạn lắp trần nhà mới là 8,000 USD thì có thể khấu trừ 8,000 USD/27.5 năm.
Đây là tin tốt. Nhưng tin xây là khi bạn bán nhà, bạn sẽ nợ thuế, gọi là “thu hồi khấu hao” trên tất cả lợi nhuận của mà trước đây đã tránh trả thuế trong suốt thời kỳ khấu hao. Dĩ nhiên nếu bạn không bán nhà thì bạn sẽ không bao giờ phải nợ thuế.
- Tăng giá trị bằng cách vay, không bán.
Tài sản bạn mua 150,000 USD được đánh giá cao mọi khi, và sau vài năm bạn sẽ xây dựng được tài sản tăng trên đó.
Bạn có thể bán tài sản và trả thuế trên vốn chủ sở hữu đạt được trên phần tài sản tăng này hoặc bạn có thể vay để giữu tài sản và không phải trả tiền thuế trên tiền mặt của bạn. Thực tế, bạn được giảm trừ phí đi vay, gồm phí đóng hồ sơ và lãi vay.
Qua một thời gian, người thuê nhà của bạn sẽ trả xong khoản vay và bạn giữ được tài sản của bạn, với hi vọng tiếp tục tăng giá trị căn nhà cho bạn, giá thuê lại tăng theo thời gian ngay cả khi hoản vay thế chấp của bạn đã điều chỉnh.
Khi khoản vay đã tất toán, bạn đoán sẽ thế nào? Bạn có thể xoay vòng và vay thêm tiền để tăng giá trị nhà của bạn.
Để tìm hiểu, hãy liên hệ với chúng tôi:
Website: www.universalcommercialcapital.com
Facebook: Universal Commercial Capital International
Hotline: 19000301
Địa chỉ VPĐD: Tòa nhà HM Town, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, P.5, Q.3, Tp HCM.
